Актуальные заявки наших клиентов
Виталий Смоляков, магистр экономики,
аспирант кафедры общей экономической теории
Саратовского государственного социально-экономического университета
ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ
ФОРМИРОВАНИЯ РЕНТНЫХ ДОХОДОВ НА РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
В настоящее время в экономической теории сложились три подхода, оп¬ределяющих суть, механизмы и роль рентных отношений в экономике: классический, неоклассический и институциональный.
Представители институционального направления экономиче¬ской теории рассматривают теорию изыскания ренты (рентоориентированного поведения). Причем одни из них дают теоретический анализ и эмпирические оценки потерь в общественном благосостоянии (в неоклассическом смысле) в результате ограничений тор¬говли посредством пошлин, монополий и т.д., которых группы, преследую¬щие особые интересы, добиваются от правительства. Исследования других ученых связаны с разработкой доступных проверке теорий реального поведения ин¬дивидов и групп, вовлеченных в изыскание ренты.
На наш взгляд, ближе всего к решению этой проблемы в современных исследованиях подошла теория общественного выбора, экономика бюрокра¬тии, которая отличается от других теорий (либеральных и ортодоксальных) прежде всего более подробным, персонифицированным взглядом на прави¬тельство. В русле этой теории показывается, что государство не всегда реа¬лизует общественные интересы, а государственные служащие (чиновники) стремятся, в первую очередь, реализовать собственные экономические инте¬ресы, путают свой интерес с общественным. В последнем случае проводит¬ся политика, которая не оптимальна для страны в целом.
Неоклассический подход позволяет трактовать ренту как доход от любого экономического фактора (машин, орудий произ¬водства и др.). Теория факторов производства на каждом новом периоде развития экономической науки получала ряд разно¬образных трактовок, из которых для нас интересна трактовка отнесения предпринимательских способностей к факторам производства. Это вызвано тем, что предпринимательские способности рассматриваются как источник дохода. В настоящее время статус, функции экономических субъектов тоже могут быть рассмотрены в качестве фактора производства с позиций рас¬смотрения фактора как источника дохода. То есть статус является фактором производства в том смысле, что он дает доход в виде ренты. Мало того, по мере усложнения экономических связей, реализующих взаимодействие эко¬номических субъектов, статус становится все более и более значимым. По¬этому удельный вес дохода на капитал и такие его виды как физический ка¬питал, интеллектуальный капитал падает. А удельный вес ренты в виде дохо¬да на статус возрастает.
В рамках теории предельной полезности природная рента рас-сматривается как цена, уплачиваемая за использование земли и других природ¬ных ресурсов, количество которых (их запасы) строго ограничены. Именно уникальные условия предложения земли и других природных ресурсов – их фиксированное количество – отличает рентные платежи от заработной платы, процента и прибыли.
Главным аргументом представителей теории предельной полезности яв¬ляется особенность предложения земли и иных природных ресурсов. Они считают, что предложение земли всегда абсолютно неэластично, следовательно, спрос является единственным действенным фактором, опреде¬ляющим природную ренту. Если спрос на землю повышается или па¬дает, то природная рента, соответственно, увеличится или уменьшиться.
Действительно, земная поверхность ограничена, но почти в любом государстве есть неиспользуемые земли, здания и сооружения. Если рассматривать предложение объектов недвижимости, и в каждый определенный момент времени на рынке находиться ограниченное их количество, но в случае увеличения общественной по¬требности в них объем их использования в производстве увеличивается (происходит освоение земель или редевелопмент объектов, не эксплуатируемых в течение определенного времени), а в случае уменьшения – сокращается. Следовательно, данное определение являет¬ся искусственным и не отражает реальную ситуацию на рынке недвижимости.
Дж.Б. Кларк рассматривает природную ренту как доход одного из капи¬тальных благ, просто как часть процента. Он считает, что доходы со всего капитала и доходы со всего труда являются дифференциальными продуктами, а природная рента образует часть одного из них . Под рентой также понимается регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий предпринимательской деятельности. С такой трактовкой созвучно определение ренты, данное академиком РАСХН И. Буздаловым: «В широком понима¬нии рента есть цена, уплачиваемая собственнику средств производства или владельцу различных видов недвижимости, не связан¬ная с непосредственной предпринимательской деятельностью этого собственника» .
Таким образом, современная трактовка неоклассической школы, позволяет любой доход в его определенной части (превыше¬ние фактической цены ресурса над минимальной ценой, по которой владелец ресурса готов его продать) назвать «экономической рентой», что приводит к размыванию понятий «прибыли», «процента», «заработной платы».
Кроме того, как показано в ряде публикаций, теория предельной полезности не выводит на объективное основание ренты, объясняет цены одних ре¬сурсов, по сути, через цены других ресурсов, и в этом смысле строится на логи¬ческих «порочных кругах» . Изучив полемику между сторонниками теории предельной полезности и трудовой теории стоимости , мы придерживаемся того мнения, что в науч¬ном плане более аргументированной является трудовая теория стоимости, и приняли ее за основу исследования.
Классический подход исходит из суженной трактовки рентных доходов и нацелен на определение природной ренты (ренты редкости) и дифференциальной ренты.
Рента в трудовой теории стоимости представляет собой лишь одну из форм прибавочной стоимости, часть результата прибавочного труда. В услови¬ях капиталистического производства она представляет собой излишек приба¬вочной стоимости сверх средней прибыли. Источником образования ренты яв¬ляется труд наемных работников, а воспроизводимые средства производства, природные ресурсы, знания (информация), управление (предпринимательская способность) выступают как факторы, влияющие на уровень индивидуальных издержек производства и производительность индивидуального труда.
В начале XIX в. Т. Мальтусом, а затем Д. Рикардо применительно к земле в экономическую науку было введено понятие природной ренты. Благодаря трудам представителей классической школы политической экономии, сформировалось понятие земельной ренты как избыточного дохода, обязанного своим происхождением более благоприятным условиям приложения труда. Получение ренты связывалось с собственностью на землю. Она воспринималась и трактовалась большинством экономистов как нетрудовой, незаработанный доход.
Где бы практически не использовалась земля, ее предложение остается неизменным. В отличие от всех обычных средств производства, которые под воздействием спроса изготовляются в нужном количестве, земля не создается людьми, ее количество ограничено. Фиксированный характер предложения земли означает, что спрос выступает единственным фактором, определяющим земельную ренту. Изменение величины ренты не оказывает никакого влияния на количество имеющейся земли. Таким же образом в определенные отрезки времени имеется фиксированное предложение объектов коммерческой недвижимости, ввиду его неэластичности, связанной с длительными сроками строительства.
Рентные отношения складываются между собственниками объектов коммерческой недвижимости и арендаторами по распределению дохода. Одна его часть – в виде обычной прибыли – присваивается предпринимателем, а другая передается собственнику. В данном случае рента – это излишек (сверхприбыль) над обычной средней прибылью предпринимателя-арендатора.
Арендная плата за объект недвижимости, как правило, бывает больше ренты, она учитывает, кроме того, процент на капитал, вложенный в имущество собственником. Это могут быть объекты инженерной инфраструктуры, хозяйственные постройки, ирригационные сооружения, средства связи и т.д. Величина арендной платы – это продукт конкурентных торгов двух сторон: собственника и арендатора.
Дифференциальная рента, возникающая в результате затрат труда при эксплуатации средних и лучших объектах коммерческой недвижимости или при повышающейся производительности добавочных вложений капитала, присваивается собственником здания. Ее источником является излишек прибавочной стоимости, создаваемой в процессе эксплуатации (производства), над средней прибылью, возникающий вследствие более высокой производительности труда на относительно лучших объектах недвижимости (с наилучшей конструкцией, ближе расположенных к месту жительства работников, рынку сбыта либо таких, в которые вложен дополнительный капитал). Следует различать дифференциальную ренту I и дифференциальную ренту II.
Дифференциальная рента I связана с различиями в местоположении, технических характеристиках и видах разрешенного использования объектов коммерческой недвижимости. В индустриальной (производственной) недвижимости индивидуальная цена производства единицы продукта в лучших объектах оказывается более низкой, так как труд, осуществляемый в наиболее приспособленных помещениях, при прочих равных условиях более производителен или расходы по доставке сырья или продукции с ближе расположенных к нему земельных участков ниже, чем с более отдаленных. Реализуются же товары по средним рыночным ценам, которые также учитывают условия производства на худших объектах. Предприниматели, осуществляющие свою деятельность на лучших и средних объектах, реализуя продукцию по рыночным ценам, получают добавочную прибыль, которая в форме дифференциальной ренты на основе права собственности на недвижимость присваивается собственником объекта. Дифференциальная рента I исторически возникла раньше дифференциальной ренты II, растет с развитием новых территорий, а также по мере развития сети путей сообщения и промышленных центров.
Одна из проблем, представляющих значительный теоретический и практический интерес, – выявление соотношения между дополнительными доходами, не зависящими от качества объекта недвижимости, и рентой. Доход, получаемый с единицы площади, превышающий среднеотраслевую прибыль, может формироваться не только за счет технических характеристик здания и видов разрешенного использования. Избыточный доход может включать в себя дифференциальную ренту по местоположению, дифференциальную ренту I по техническим характеристикам и видам разрешенного использования, монопольную ренту и другие доходы, которые не фиксируются в отчетных документах.
Дифференциальная рента II представляет собой добавочную прибыль, возникающую в результате последовательных вложений капитала в объект недвижимости, таких как ремонт, реконструкция, прокладка новых коммуникаций, развитие инфраструктуры и т.п. Она неразрывно связана с научно-техническим прогрессом в определенных отраслях экономики, является его важнейшим экономическим результатом. Повышение массы и нормы дифференциальной ренты II выражает рост производительности добавочных вложений капитала, тенденция к которому, вопреки так называемому закону убывающей отдачи, в условиях научно-технического прогресса становится главной и определяющей. Получаемая в результате добавочных вложений капитала сверхприбыль до окончания арендного договора достается предпринимателю-арендатору. Но при заключении нового арендного договора владелец здания, в силу господства частной собственности, присваивает себе эту добавочную прибыль путем повышения арендной платы, т. е. получает часть дифференциальной ренты II. Это является основой борьбы арендаторов с владельцами недвижимости за сроки ее аренды.
Материальную основу дифференциальной ренты составляет дополнительный чистый доход, образующийся на относительно лучших и удобно расположенных объектах недвижимости или при повышающейся производительности добавочных вложений. Наличие товарно-денежных отношений и право собственности на недвижимость как объект хозяйства обусловливают превращение этого дохода в дифференциальную ренту и ведут к возникновению рентных отношений.
Источником дифференциальной ренты I является дополнительный чистый доход, получаемый в результате более высокой производительности труда на лучших по местоположению и техническим характеристикам объектах коммерческой недвижимости. Дифференциальная рента II возникает в результате различной производительности добавочных вложений: ее масса и норма возрастают в условиях интенсификации, научно-технического прогресса и вложения капитала в объект; она почти полностью остается у арендаторов. Сложившиеся в странах различные отношения собственности обусловливают и разные конкретные формы распределения дифференциальной ренты.
Согласно теории Д. Рикардо, форма дохода «дифференциальная рента I» зависит от характеристик ресурса и его местоположения относительно материалов, труда и потребителей. Поэтому структура, состав и объем этой формы дохода могут быть определены и определяются на этапе передачи ресурса в эксплуатацию. В ходе эксплуатации ресурса, пользователь может осуществлять инвестиции и получать в результате изменение характеристик ресурса и характеристик его местоположения. Изменения характеристик ресурса и местоположения могут происходить и по независящим от пользователя ресурса причинам. Формируемый в таком случае дополнительный рентный доход имеет форму «дифференциальной ренты II». Переход же этого дохода в форму «дифференциальной ренты I» происходит на этапе последующих оценок ресурса, пересмотра структуры, состава и объемов рентного дохода и последующей передачи его в эксплуатацию на новых условиях.
Необходимо провести четкое теоретическое разграничение между различными видами ренты. При одинаковом вложении капитала в равные по площади и местоположению объекты недвижимости рента объясняется различием в инженерной и внешней инфраструктуре. Экономический эффект от различия инфраструктуры функционирует длительное время и при этом предполагает неоднократные дополнительные вложения капитала.
Обобщая теоретические воззрения на проблему ренты на рынке коммерческой недвижимости, опирающиеся на объективные закономерности развития ры¬ночной системы отношений, можно заключить, что ее после¬довательно научная концепция исходит из того, что:
а) существуют общие естественные условия образования ренты, связанные с неэластичностью предложения объектов недвижимости, различиями в их местоположении, технических параметров, видах разрешенного использования и развитии инфраструктуры;
б) возможности получения дифференциальной ренты II ограни¬чены ввиду действия закона убывающей производительности доба¬вочных вложений, при заданном уровне развития техники и технологии в производстве товаров и услуг;
в) наличие товарного производства является причиной превращения дополнительной прибыли, предопределенной естественными различия¬ми в условиях хозяйствования, в ренту (сверхприбыль).
Таким образом, в рыночной экономике существуют объек¬тивные предпосылки образования ренты на рынке коммерческой недвижимости в двух формах: дифференциальной и монопольной. Факторы и условия возникнове¬ния дополнительной прибыли и превращения ее в ренту (сверхприбыль) связаны со специфическими особенностями про-изводства товаров и услуг в каждой отдельной отрасли, с ограниченностью предложения объектов недвижимости, пригодных для динамично развивающихся отраслей в определенный момент времени, и неодинаковы¬ми местоположением и техническими параметрами зданий. Несмотря на то, что эти факторы и условия действуют постоянно, цикличность экономического раз¬вития, кризисные явления и т.д. вызывают изменения в общей систе¬ме рентных отношений, влияющие на количественные характеристи¬ки величины ренты во времени и в пространстве. Следовательно, при научном анализе проблемы ренты требуются гибкость, учет ры¬ночной конъюнктуры, спроса и предложения, изменений мирохозяй¬ственных и внутристрановых ценовых соотношений в отраслях эко¬номики, в том числе приносящих ренту.
Цена продукции – важнейший элемент и регу¬лятор рентных отношений, основной инструмент их экономического механизма. Уровень цен предопределяет массу и норму ренты (от¬ношение массы к издержкам производства). В результате влияния государства на ценообразование в действие механизма рыночных от¬ношений могут быть внесены нужные коррективы. Они связаны, преж¬де всего, с объективными, социально справедливыми принципами распределения дифференциальной ренты, со стимулами к осуществ¬лению добавочных вложений в улучшение объектов разного качества (редевелопмент), с аккумуляцией части ренты в централизованных фондах федераль¬ного и местных уровней, в том числе для поддержки отдельных отраслей экономики в целях увеличения и удешевле¬ния производства продукции, сохранения и повышения эффективности эксплуатации зданий и сооружений. Для этого необходимы объективные критерии, определяющие условия образования и количественные параметры рен-ты, фиксируемые при экономической оценке объектов коммерческой недвижимости, в их нормативной цене, в процессе установления размера налога на недвижимость (имущество, землю).
Для экономической теории рентных отношений важна категория «монопольной рен¬ты», поскольку в механизме формирования монопольной ренты есть сходство с образованием монопольной прибыли.
Примерами товаров, в цене которых присутствует монопольная рента, яв¬ляются редкие французские вина, особые сорта чая, табака, пряности и т.п., в добывающей промышленности – уран, платина. Цена на такие продукты носит монопольный характер. Она превышает не только цену производства, но и стоимость и находит свой предел только в сте¬пени интенсивности платежеспособного спроса. Добавочная прибыль, полу¬чаемая на базе монопольной цены, является монопольной сверхприбылью. Именно исключительность объекта недвижимости, в котором производятся в очень ограничен¬ном количестве товары или услуги, и невозможность где-либо воспроизвести подобные ус¬ловия производства является причиной образования монопольной ренты.
Таким образом, по нашему мнению, образование монопольной ренты подобно монопольной прибыли, возникающей в промышленности, но есть су¬щественное отличие – исключительные условия, связанные с местоположением объекта и уровнем развития инфраструктуры района, которые не могут быть устранены человеческой деятельностью в краткосрочном периоде.
В современной экономической науке нередки случаи смешения категорий «монопольной ренты» и «монопольной прибыли».
Понятие экономической ренты как части дохода любого фактора производства получило распространение в экономической теории в ХХ в. При этом необходимо упомянуть, что теория экономической ренты была впервые сформулирована Д. Рикардо, который разделял понятия ренты как дохода агента – «в обиходе этот термин применяется в отношении того, что ежегодно выплачивает фермер своему землевладельцу» – и экономической ренты – «той части натуральных продуктов, произведенных землей, которая выплачивается землевладельцу за использование изначальных и неразрушимых ресурсов земли».
Если исходить из широкой трактовки, то под экономи¬ческой рентой понимается совокупный чистый доход, т.е. доход за вычетом затрат, понесенных в процессе его получения, или прибыль на инвестиции после вычета всех затрат. Эконо¬мическую, или чистую прибыль также нередко называют экономической рен¬той. Чистая экономическая прибыль – это из¬быток, или рента, извлекаемая производителем или продавцом благо¬даря привилегированному положению на рынке, которое может яв¬ляться следствием монополии, олигополии, дефицита информации или государственного регулирования. Эта рента представляет собой доход, избыточный по сравнению с достигаемым при нормальном функционировании предпринимателя в рыночных условиях .
Чистая прибыль аналогична ренте по Д. Рикардо в случаях, ког¬да земля не используется каким-либо альтернативным образом. Если земля может использоваться иначе, рента должна уплачи¬ваться фирмой для закрепления за собой участка земли. Если издерж¬ки упущенных возможностей для лица, принимающего решение, по¬ложительны, из чистой прибыли следует вычесть плату за управле¬ние. Но в условиях долгосрочного равновесия подобные рентные выплаты являются частью затрат в форме заработной платы за высо¬коэффективное управление.
Экономическая прибыль не возникает в состоянии статического равновесия. Здесь все производственные факторы компенсируются доходами в виде нормальной прибыли, зарплаты, земельной ренты и квазиренты. Экономическая прибыль возникает при нарушении экономического равновесия из-за несовершенства системы экономических отношений, под воздействием внешних факторов или внутренних факторов, связанных с экономическим развитием.
В двух последних случаях экономическая прибыль возникает при развитии экономики, при постоянном движении от одной траектории хозяйственного кругооборота к другой. Однако этот «излишек прибыли» постоянно существует в экономической системе в целом. На микроуровне, для отдельного экономического агента экономическая прибыль – временное явление, обусловленное неравномерностью прогресса хозяйствующих субъектов и приближающееся к нулю в долгосрочном периоде. По мере развития несовершенной конкуренции экономическая прибыль становится более устойчивым явлением и трансформируется в монопольную прибыль. В процессе изменения количественных и качественных параметров субъектов монопольной власти монопольная прибыль трансформируется в ренту.
В условиях современной экономики бывает сложно провести четкое разделение между монопольной прибылью и рентой. В современной экономике рента представляет собой дополнительный доход экономического агента, являющийся результатом сложного взаимодействия экономических, технологических и институциональных факторов на микро- и макроуровнях, в котором реализуется устойчивое монопольное положение субъекта. Данное определение характеризует ренту как многофакторное явление, исследование которого возможно на основе синтеза марксистского, неоклассического, кейнсианского и институционального подходов.
Таким образом, в экономической теории следует разграничивать категории «монопольная прибыль» и «монопольная рента». Первая возникает в силу технологических или институциональных фак¬торов, а вторая – в силу ограниченности исключительных природных условий.
Рента возникает в силу различных условий (природных или транспортных) приложения капитала в добывающей отрасли, монопольная прибыль – в силу контроля над отраслью одной или нескольких монополий, которые способны, ограничивая предложение своей продукции, навязывать рынку более высокие (по сравнению с условиями свободной конкуренции) цены. Рента возникает в силу того, что рыночная цена ориентируется на предельные (наибольшие) затраты в данной отрасли, причем предельные, замыкающие предприятия отрасли получают среднюю прибыль, нормальную для экономики в целом. Рента, таким образом, зависит от объема спроса, который предъявляется на рынке и от цены, которая соответствует этому объему спроса. Напротив, монопольный доход возникает в силу манипуляций с ценой и объемом предложения со стороны монополий, контролирующих отрасль. Рента является частью совокупного дохода и валового внутреннего продукта, полученной вследствие различий в условиях приложения капитала, ориентации рыночной цены на предельные издержки (включающие нормальную прибыль).
Таким образом, в экономической теории существуют предпосылки анализа процессов создания дифференциальной ренты I и II рода, а также монопольной ренты на современном рынке коммерческой недвижимости.
Инновационные технологии в экономике как фактор развития современного общества, Материалы международной научно-практической конференции (15 ноября 2008 г.), Часть 2, Саратов, 2008, стр. 165-173.