Актуальные заявки наших клиентов
Офисные центры Саратова - Обзор за III квартал 2009 года
Ставки сделаны…
Достигнув своих максимальных значений в сентябре 2008 года, запрашиваемые арендные ставки в офисных центрах Саратова начали стремительное падение, длившееся вплоть до середины 2009 года. Общее снижение ставок аренды за минувший кризисный год составило около 30%. При этом наибольшее снижение пришлось на класс В (такие здания, как Навигатор, 2-4 этажи Дикомпа, Парус, VIP) – 36%. Наименее заметные потери отмечены в классе С (Пилот, Деловой Мир, Садко, Слово) – наиболее востребованном сегменте офисов эконом-класса, в который в основной своей массе устремились арендаторы из престижных офисных зданий. Незначительные потери в классе С также обусловлены консервативной политикой управляющих этих центров – они менее гибко реагируют на изменения конъюнктуры рынка, поскольку обладают важным конкурентным преимуществом в период кризиса – офисы мелкой нарезки (от 10 до 25 кв.м.). Именно небольшие офисы наиболее популярные среди арендаторов, сокращающих свои штаты и предъявляющих минимальные требования к качеству помещений.
Однако, устойчивость арендных ставок класса С увеличила свободные площади в этих зданиях в 6 раз. При этом именно в офисных центрах класса С арендаторам предоставлялись скидки на первые 2-4 месяца аренды до 50%. Управляющие качественных офисных центров класса А и В, стремясь привлечь арендаторов, помимо сниженной ставки, как правило, предлагают косметический ремонт под арендатора и дополнительноые места на внутренней парковке.
… дисконтов больше нет
В третьем квартале 2009 года уровень вакантных площадей в офисном секторе достиг своих максимальных значений. В это же время на рынок оказывали давление площади новых качественных офисных центров на улицах Вавилова, Чапаева и Московской, увеличивая общее предложение и тем самым предоставляя арендаторам большие возможности выбора. Несмотря на это, серьезных ударов для офисного рынка не предвидится, поскольку на 1000 жителей Саратова приходится только около 82 кв.м. качественных офисных площадей классов А и В, доступных на рынке.
Наиболее зависимы от общей экономической обстановки офисные центры класса В, поэтому можно предположить, что «выздоровление» саратовского офисного рынка будет напрямую отражаться в заполнении пустующих площадей и повышении арендных ставок именно в этом сегменте. Задержка от общего тренда рынка в более качественных офисах класса А (ГДЦ Столыпин, 5-6 этажи Дикомпа) связана с более долгосрочными договорами аренды (свыше 2 лет), и как только средний уровень вакансии в этом сегменте достигнет уровня 4-7%, можно будет говорить о переходе офисного рынка в стадию роста.
Восстановление рынка коммерческой недвижимости будет во власти общего экономического подъема. Признаки саратовского «дохождения» до дна рынка жилой недвижимости в августе-сентябре 2009 года, возвращение доступности ипотечных и корпоративных кредитов, стабилизация уровня безработицы окажут положительное влияние на офисный рынок не ранее II квартала 2010 года. Оптимизация корпоративных издержек, меры по стимулированию развития малого и среднего бизнеса в Саратовской области неизбежно вызовут активность на рынке. При этом наиболее прагматичные компании уже в конце текущего года возвращаются к своим планам относительно недвижимости, используя благоприятные возможности занять качественные площади по выгодным ценам. Не исключены также покупки небольших зданий (2000-4000 кв.м.) крупными компаниями в самое ближайшее время.
Виталий Смоляков. Опубликовано в журнале "Российский Собственник", декабрь 2009 г.