Актуальные заявки наших клиентов
Конец Эпохи
2008 год отметил завершение одного из самых бурных периодов развития в мировой экономике и финансовых рынках за последние десятилетия. Ошеломляющие эффекты финансового кризиса воздействовали на коммерческие рынки во всем мире, разрушая основные потоки капитала и торговли. В начале 2009 года финансовые рынки и доступность кредита остаются проблемными, вызывая фирмы во всех секторах промышленности стоять перед ухудшающимися перспективами и, соответственно, сокращать свои затраты. Отстающие значения рынка недвижимости этой действительности – увеличивающиеся вакантные площади и существенная коррекция ставок, которые наблюдались в конце 2008 – начале 2009 года.
Антикризисные меры … задержка в реализации
Правительство РФ, Центральный Банк и Госдума разработали и предписали антикризисные меры по стимулированию национальной экономики. Эти усилия пока были относительно непроизводительны из-за беспрецедентной природы этого спада и необходимая поддержка финансовых учреждений, предприятий и потребителей в настоящее время в стадии реализации.
Банки продолжают отказывать в предоставлении кредитов из-за продолжающегося риска дефляции цены на активы, риска неплатежа заемщика и потребности сохранить капитал для будущего списания со счета. Коммерческие банки сообщают о беспрецедентном сжимании стандартов предоставления по всем частным сегментам.
Пока политики искали решения по антикризисному регулированию экономики, предприниматели продолжали работать над реструктуризацией бизнес-планов и сокращению затрат. В конце 2008-начале 2009 года большинство потерь рабочих мест пришлось на производящие товары отрасли промышленности, такие как производство и строительство, однако к концу I квартала 2009 года стали заметно сокращаться отрасли сферы услуг – основные пользователи офисной и торговой недвижимости. Сектор производственной и складской недвижимости уже испытал серьезную коррекцию до 25-40%.
Офисный рынок
Сокращения рабочих мест в сфере услуг вызвало существенное замедление активности на рынке аренды и увеличение вакантных площадей во всех классах офисных зданий с 2,5% в IV квартале 2008 до 4,5% в I квартале 2009 г. Наибольшее увеличение вакантных площадей отмечено в классах В (2,6% до 4,3%) и D (с 1% до 6,1%). Стабильность показал класс А – уровень вакансии в 4,5% практически не изменился, что связано, по большей части, с долгосрочными договорами аренды, применяемыми в этом сегменте, расторжения которых требует значительного количества времени.
Поскольку сомнения в экономике сохранились, арендаторы задержали принятия решений по недвижимости, оттягивая арендную активность на квартал или год. Уменьшение спроса и увеличение вакансии увеличило варианты площадей и рычаги для арендаторов в начале 2009 года. В целом, запрашиваемые арендные ставки во всех сегментах снизились приблизительно на 9,2% в течение первого квартала 2009 года. Наибольшее снижение на 16,2% наблюдалось в зданиях класса В. Пакеты усовершенствования арендаторов увеличились во всех секторах – стремясь сохранить имеющихся и привлечь новых арендаторов, управляющие, например, проводят ремонт арендуемых помещений за собственный счет, снижают норму площади для предоставления парковки, предоставляют рассрочку по внесению страховых депозитов для новых арендаторов и т.п.
Еще в I полугодии 2008 г., среди субъектов малого и среднего бизнеса, прирост которых ранее составлял примерно 10-12% в год, наибольшим спросом пользовались помещения площадью 50-80 кв.м. в офисных центрах класса «В» и «С+». На данный момент возрастает заинтересованность в помещениях класса «С» и «D» за счет меньшей минимально сдаваемой арендной площади (от 15 кв.м.). При этом управляющие офисных центров класса А и В вступают в конкурентную борьбу за арендаторов, уменьшая минимальный размер арендуемых офисов до 25-30 кв.м.
Спрос на более качественные классы «А» и «В+» (минимальная сдаваемая площадь в которых от 50-80 кв.м.) обычно предъявляется со стороны крупных и средних предприятий, представительств иногородних компаний, количество которых тоже ежегодно увеличивалось. С IV квартала 2008 г. политика оптимизации расходов крупных компаний в первую очередь проводится за счет сокращения расходов на административно-хозяйственную деятельность региональной сети, а также полный или частичный отказ от ряда дополнительных услуг.
В I квартале 2009 года практически все арендодатели офисных помещений классов «А», «В» и «С» готовы предоставить скидки по запрашиваемым ставкам аренды как потенциальным, так и имеющимся арендаторам. При этом размеры предлагаемых скидок находятся в диапазоне 5-20%.
Перспектива
В течение 2009 года на рынок будут оказывать давление площади новых офисных центров на улицах Вавилова и Чапаева, увеличивая общее предложение и тем самым предоставляя арендаторам большие возможности выбора. Уровень вакантных площадей в офисном секторе, вероятно, достигнет своего максимума во втором полугодии 2009 года до 12-16%. Несмотря на это, серьезных ударов для офисного рынка не предвидится, поскольку на 1000 жителей Саратова приходится только около 82 кв.м. качественных офисных площадей классов А и В, доступных на рынке. Восстановление рынка коммерческой недвижимости будет во власти общего экономического подъема. Признаки саратовского дохождения до дна рынка жилой недвижимости, возвращение доступности кредита, и стабилизация потерь работы, уменьшающих потребности в недвижимости, окажут положительное влияние на офисный рынок не ранее IV квартала 2009 года. Оптимизация корпоративных портфелей неизбежно создаст деятельность на рынке и возможности для участников рынка во втором полугодии, при этом более прагматичные компании уже в III квартале текущего года вернутся к своим планам относительно недвижимости, используя благоприятные возможности занять качественные площади по выгодным ценам.
Виталий Смоляков. Опубликовано в журнале "Российский Собственник", июнь 2009 г.
